Nous avons un Diagnostic Global Energétique (DTE)  et un Diagnostic Technique Global ( DTG).

En conseil syndical, nous essayons de déterminer les travaux que nous ferons figurer dans le PPT. L’audit propose 3 scénarii.

Que faut-il faire en AG? Présenter plusieurs scénarii ou un seul ?

Comment voter ? Ligne par ligne ou un scénario ?

D’autre part, le PPT est-il un simple échéancier et les années suivantes les travaux sont votés avec le coût et la part prise par le syndic ou est-ce que le PPT s’impose avec tous les travaux ( dans ce cas, il est impossible de voter des devis pour les dix ans à venir.) ?

1. L’assemblée générale des copropriétaires a un rôle essentiel

Au préalable, si l’immeuble réalise un DTG qui indique qu’aucun travaux n’est à réaliser dans les dix ans à venir, voter un PPT n’est pas obligatoire. Les immeubles neufs encore sous garantie décennale peuvent y échapper. Mais ils devront tout de même le mettre en œuvre plus tard puisqu’il est prévu que le PPT soit réactualisé tous les dix ans. Au cas contraire, s’il y a des besoins prévisibles de réaliser des travaux dans les 10 ans, la règle d’élaboration du plan pluriannuel de travaux, définie par la règlementation.

L’assemblée générale des copropriétaires a un rôle essentiel pour élaborer le plan ou décider des travaux qui en découlent. Aussi, le syndic doit lui communiquer l’ensemble des rapports fournis (DTG et DTE), ce qui implique tous les scenarii.

2. La réalisation du plan pluriannuel obligatoirement par un expert

Le syndic doit commencer le processus en proposant à l’assemblée des copropriétaires de mandater un professionnel comme un bureau d’étude, un thermicien ou un diagnostiqueur immobilier pour réaliser le PPT. Les copropriétaires votent pour ce projet de PPT à la majorité des copropriétaires présents et représentés. Il s’agit de la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Ceux qui s’abstiennent ne comptent pas.

Le PPT dresse la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et doit donner une estimation des économies d’énergie possibles. Le plan estime également le coût des travaux, les hiérarchise et propose un échéancier. Il peut, par exemple, faire apparaître la nécessité de réaliser un ravalement, de rénover les conduites d’évacuation des eaux de l’immeuble ou de refaire la toiture.

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le PPT aura pour sources une analyse du bâti, le DPE, et s’il a été réalisé le DTG. Il détaille son contenu.

Il devra ainsi prévoir :

• 1°) la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

• 2°) une estimation du niveau de performance énergétique au sens de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d’atteindre ;

• 3°) une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;

• 4°) une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

3. Le vote du PPT par l’assemblée générale

Une fois le projet de PPT réalisé, le syndic doit le présenter à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit l’élaboration du plan. Simultanément, le syndic doit inscrire l’adoption des travaux préconisés au moins la première année,  à l’ordre du jour de l’assemblée.

L’assemblée générale peut adopter le PPT en l’état ou l’amender, notamment en supprimant ce qu’elle considère comme non essentiel pour l’immeuble

Cette résolution doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Au regard des décisions prises par l’assemblée générale, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes :

• soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté,
• soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.

Il revient donc à l’assemblée générale de voter ou non la réalisation du plan, année par année.

Le vote des travaux aura une incidence sur la détermination des prélèvements à effectuer pour la dotation du fonds de travaux obligatoire.

S’il y a obligation de voter un PPT il n’y a pas obligation de le réaliser, en théorie.

Si le PPT n’est pas adopté, en tout ou partie, le syndic devra remettre à l’ordre du jour de chaque assemblée générale annuelle (approuvant les comptes) la question de son adoption en tout ou partie.

4. Pas de sanction si le PPT n’est pas adopté mais la pression sera là

A ce jour, les textes ne prévoient pas de sanctions particulières si la PPT n’est pas adopté. Néanmoins, s’agissant notamment des travaux liés à la sécurité et à la salubrité la question de la responsabilité du syndicat des copropriétaires risque d’être posée.

Par ailleurs, l’autorité administrative compétente (Préfet, Maire,Président de l’intercommunalité) en matière de sécurité et de salubrité des immeubles pourra à tout moment solliciter du syndic de la transmission du plan pluriannuel de travaux adopté. S’il n’est pas transmis dans le délai d’un mois de la demande ou s’il ne prévoit pas des travaux manifestement nécessaires, cette même autorité administrative pourra, d’office et unilatéralement, élaborer un PPT aux frais du syndicat des copropriétaires. Une fois établi et transmis au syndic, ce dernier devra convoquer l’assemblée générale aux fins d’adoption de tout ou partie de ce PPT.

De surcroît, les notaires vont regarder où en est le PPT. Si l’immeuble n’adopte pas de PPT ou ne fait jamais les travaux, cela pourrait poser problème pour les vendeurs. Gageons que les acheteurs potentiels seront de plus en plus sensibilisés au respect de cette obligation ainsi qu’aux conditions de sa mise en oeuvre.

Cette absence d’obligation légale apparait donc toute relative.

Enfin, certains commentateurs de ce texte se demandent si dans un avenir proche certaines sanctions coercitives ne seront pas prévues dont notamment le refus d’octroi de subventions  pour la réalisation de travaux devenus nécessaires.

5 Quels financements pour les travaux de rénovation en copropriété ?

Tout le monde en est conscient, les financements publics ne couvrent pas la totalité des travaux de rénovation dans une copropriété. C’est l’un des principaux obstacles aux projets de rénovation.

Par exemple, les experts estiment  que les subventions, comme celles envisageables avec Ma Prime Rénov’copropriété couvriront au maximum de 30 à 45% du coût total des travaux.

Pour réussir un tel projet, les syndics et les conseils syndicaux devront être en mesure de proposer d’autres moyens de financement aux copropriétaires.

Vous trouverez ci-après une liste des possibilités de financement.

• Les certificats d’énergie.
• Les prêts bancaires à titre individuel: la plupart des établissements bancaires, notamment les banques de réseaux traditionnelles, proposent un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) sans condition de ressources, destiné aux travaux de rénovation énergétique.
• Les prêts collectifs : Le syndicat des copropriétaires peut en effet emprunter directement mais actuellement le nombre de banques susceptible de répondre favorablement est très limité. La situation devrait évoluer. Ainsi, le groupe Caisse d’Épargne devrait ‘étendre prochainement son offre sur l’ensemble du territoire.
•  Les prêts collectifs à insertion individuelle : il s’agit de prêts souscrits par le syndic au nom du syndicat pour financer le reste à charge. Seuls les copropriétaires qui souhaitent en bénéficier y adhèrent. Leur souscription est votée en AG à la même majorité que les travaux qu’ils aident à financer. Ces prêts collectifs sont ainsi ouverts à tous les copropriétaires dont le logement est occupé à titre de résidence principale (propriétaires occupants ou bailleurs), sans plafond de ressources ni limitation d’âge
• L’éco-prêt à taux zéro collectif : c’est un prêt collectif à adhésion individuelle sans intérêt, voté en même temps et à la même majorité que les travaux qu’il aide à financer . Ce prêt est destiné uniquement aux travaux de rénovation énergétique. Les copropriétaires ont le choix d’y adhérer ou non.
• Le préfinancement des subventions:  MaPrimeRénov’ Copropriété n’est versée qu’une fois les travaux achevés. Le syndicat peut contracter un prêt bancaire relais collectif pour préfinancer tout ou partie de cette aide (hors primes CEE). Il n’y a pas d’adhésion individuelle. Il est voté en AG à la même majorité que les travaux ouvrant droit à la subvention .

6. La situation évolue

Selon les informations recueillies dans la presse, le parlement conscient de l’importance d’apporter des solutions aux copropriétaires en matière de financement des travaux envisagerait la création d’un prêt 100 %  Ce dispositif pourrait être décidé à l’occasion du vote du projet de loi sur la rénovation de l’habitat dégradé.

Il s’agirait d’un prêt collectif accordé au syndicat, sans adhésion individuelle, et remboursé par les copropriétaires en même temps que leurs charges. Ce prêt serait attaché au lot