Au sommaire de l’INFO RAPIDE DE MARS 2024
- Après la vente de l’appartement, qui paie les charges de copropriété antérieures à la date de la vente?
- Frais d’honoraires pour travaux en copropriété: quel est le contenu?
1.- Après la vente de l’appartement, qui paie les charges antérieures ?
Question : Je suis propriétaire d’un appartement depuis février 2023, j’ai reçu le bilan annuel des charges de l’année 2022 alors que je ne suis pas concerné par cette exercice, je pense que cet appel de charges devrait être adressé à l’ancien propriétaire et donc être déduit de mes charges.
Or, mon syndic me répond que le solde des charges de l’ancien propriétaire est à ma charge ?
Le copropriétaire à la date de l’assemblée générale qui a approuvé les comptes paie les charges
Réponse : Selon la règle applicable (LOI sur la copropriété de 1965) c’est celui qui est copropriétaire à la date de l’assemblée générale qui a approuvé les comptes de l’exercice comptable (au cas d’espèce les comptes 2022) qui doit payer le solde débiteur (ou qui bénéficie du solde créditeur s’il y en a un).
C’est donc effectivement à vous de payer ces charges si vous êtes dans ce cas, et vous ne pouvez pas vous retourner vers l’ancien propriétaire à moins que des dispositions particulières aient été prévues dans le contrat lors de la vente du bien. Relisez donc votre acte de vente pour vous assurer que de telles dispositions contractuelles n’existent pas. En dehors de ce cadre légal et contractuel, vous pouvez bien sûr vous retourner vers l’ancien propriétaire pour négocier avec lui, mais il n’est pas tenu de prendre en compte votre demande.
2.- Frais d’honoraires pour travaux en copropriété: quel contenu ?
Question : L’assemblée générale de ma copropriété a voté des frais d’honoraires à 4% du montant HT, des travaux également votés. Le syndic a inclus des frais d’huissier et les honoraires de l’architecte ? Est-ce justifié ?
La règle principale est la liberté de la négociation des honoraires.
Réponse : la règle principale est la liberté de la négociation des honoraires. Aussi, il est important que les copropriétaires et leur conseil syndical veillent à bien définir le contenu des honoraires afin d’éviter des facturations extensives et un éventuel contentieux.
Dans le cas évoqué, la résolution concernant les honoraires est imprécise et permet d’avoir deux lectures : les honoraires votés sont limités au montant des travaux seuls ou les honoraires intègrent également les frais annexes aux travaux.
La réglementation fixe les modalités de fixation des honoraires complémentaires pour la copropriété
Les honoraires complémentaires doivent être votés lors de l’assemblée générale qui vote les travaux en question, avec le même régime de majorité que celui de ces travaux. Cette rémunération est fixée par un pourcentage du montant hors taxe des travaux votés lors de l’assemblée générale. Cette rémunération correspond à l’ensemble des missions que le syndic devra réaliser dans le cadre de ces travaux : lancement des appels d’offres, examen des devis, conclusions des contrats, rédaction et envoi des appel de travaux, assurance et parfois le suivi même des travaux avec des rendez-vous de chantiers.
Il s’agit de l’ensemble des prestations variables selon les travaux en copropriété, qui sont comprises par ces honoraires complémentaires.
Sans vote distinct sur les honoraires spécifiques, le syndic ne pourra pas valablement facturer d’honoraires sur les travaux votés hors budget prévisionnel.
Les deux votes (sur les travaux de l’article 14-2 et sur les honoraires spécifiques du syndic) doivent intervenir “lors de la même assemblée générale “.
La décision sur les honoraires spécifiques ne peut être prise ni par anticipation ni a posteriori.
Il convient de se reporter à la résolution votée en assemblée générale pour apprécier son champ d’application. Si les honoraires pour travaux soumis au vote se rapportent directement aux travaux votés qui font l’objet de la résolution précédente, cela exclut par exemple l’application d’honoraires pour travaux concernant les honoraires d’architecte qui n’ont pas été votés dans la même résolution.
Veiller à voter des résolutions, en assemblée générale de copropriété; aussi précises que possible
Mais, pour l’avenir je vous invite à veiller à ce que le champ d’application des honoraires supplémentaires soit bien détaillés dans la (ou les) résolution(s) soumise aux votes.
