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LES LIMITES D’USAGE DES PARTIES PRIVATIVES
Il ressort de l'examen des dispositions en vigueur que la copropriété ne peut imposer des obligations à la jouissance des…
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Est-il possible de coloriser la face intérieure des fenêtres ?

La règle : pas de restriction aux droits des copropriétaires

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Et l’article 9 de la loi de 1965 sur la copropriété précise que  “Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble

Le règlement de copropriété a tout pouvoir pour définir les parties communes et les parties privatives de l’immeuble dans le respect de ces dispositions susvisées. En l’absence de précision émanant de ce dernier, il conviendra de recourir au principe d’utilité précisé au fil des ans par la jurisprudence. Un espace accessible seulement par les parties privées d’un lot sera ainsi le plus souvent qualifié de privatif (Cass. 3e civ., 7 mai 1997).

Les aménagements intérieurs dans les parties privatives sont libres sous condition: les limites d’usage

Il ressort de ce cadre juridique et de la jurisprudence une doctrine d’usage, qui en ce domaine peut être résumée par la définition ci-après:

Le principe posé par la loi est que les aménagements intérieurs dans les parties privatives sont libres à la condition que ces travaux ou ces choix d’aménagement respectent le règlement de copropriété et n’entrainent aucun dommage aux parties communes, ne causent aucun trouble anormal de voisinage et ne nuisent pas à l’esthétique de l’immeuble.

Le cas des fenêtres et volets : respecter l’aspect extérieur de l’immeuble

Les règlements de copropriété classent généralement les fenêtres, persiennes et stores dans les parties privatives, dans la mesure où ils sont à l’usage exclusif de chaque copropriétaire

Toutefois, la classification de ces éléments en parties privatives n’exonère pas le copropriétaire de demander, préalablement avant tous travaux, une autorisation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25, dès lors que ces travaux ont pour effet de modifier l’aspect extérieur de la façade ou sont susceptibles de nuire à l’harmonie de celle-ci.

Le critère de l’esthétique extérieur du bâtiment (qui s’exprime sous d’autres dénominations similaires telles que clause d’harmonie, architecturale) est à notre connaissance le seul critère retenu par la jurisprudence pour justifier l’intervention de l’assemblée générale des copropriétaires dans la gestion d’une partie privative.

Ainsi, à titre d’exemple, les juges ont considéré que la pose de films de couleur dorée collés sur le vitrage des fenêtres à l’intérieur de l’appartement pour se protéger des champs électromagnétiques et des ondes radio constituait une atteinte à la clause d’harmonie du règlement de copropriété (en l’espèce le règlement de copropriété faisait référence à cette obligation de respecter l’aspect extérieur de l’immeuble) car les films étaient visibles de l’extérieur. La Cour de Paris ainsi jugé licite la clause du règlement de copropriété prévoyant que les fenêtres, bien que constituant des parties privatives, ne pourront être modifiées sans le consentement de l’architecte et du syndic. ( CA Paris, 23e ch., 6 nov. 2008 ).

La préservation des intérêts communs doit prévaloir

Il ressort de l’examen des dispositions en vigueur que la copropriété ne peut imposer des obligations à la jouissance des parties privatives que pour la préservation des intérêts communs à l’ensemble des copropriétaires. Telle est la limite d’usage.

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    au 15 rue du Bourbonnais, 35000 Rennes Ⓜ️ Kennedy

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