Qu’il s’agisse de travaux conséquents ou de travaux d’entretien, le syndic, en général, consulte les entreprises qu’il a référencées et avec lesquelles il a l’habitude de travailler.

Ces dernières sont habituées à intervenir dans des copropriétés qu’elles connaissent, et cette situation peut présenter des avantages mais pas seulement.

Parfois il apparait qu’un changement d’entreprises serait souhaitable et que l’offre du syndic n’est pas satisfaisante pour différentes raisons (délais de réponse, d’intervention, niveau de prix, qualité du travail,…).

Rien n’interdit à un conseil syndical  de prospecter lui-même auprès de différentes entreprises et de demander au syndic de les mettre en concurrence avec les entreprises de sa propre liste.

Cela est surtout possible pour les travaux simples.

Pour les travaux importants (de rénovation par exemple) , la rédaction d’un cahier des charges et ensuite le choix des entreprises à concourir  est en général confiée à un maître d’œuvre professionnel. Le conseil syndical doit en revanche donner son avis sur le choix de ce maitre d’oeuvre.

Une fois ce travail réalisé, les devis retenus pourront être présentés aux copropriétaires, lors d’une assemblée générale. Cette dernière devra alors se prononcer à la fois sur le principe des travaux et sur le calendrier des appels de fonds, sans oublier, le cas échéant, les honoraires du syndic.

Quel rôle peut avoir le conseil syndical ? Préparer les choix, contrôler l’action du syndic

Parfois, on constate que certains gestionnaires ont un niveau d’exigence insuffisant sur la qualité des travaux et le niveau de prix pratiqué. Il n’y a pas de leur part véritablement une recherche de compétences. Trop souvent les gestionnaires font appel aux mêmes entreprises sans jamais renouveler leur liste. Les entreprises lorsqu’elles sont sélectionnées par un syndic acquièrent ainsi une situation de quasi-monopole  ce qui n’est pas toujours de nature à améliorer le rapport qualité-prix. Cette technique compréhensible du point de vue du syndic gestionnaire de plusieurs copropriétés en même temps est moins admissible du point de vue de la défense des intérêts des copropriétaires. Mais est-ce le rôle du syndic ?

Aussi, le conseil syndical, si certains de ses membres disposent de temps, peut de son côté, rechercher des entreprises et les proposer au syndic.

Un conseil syndical peut aussi lancer des appels d’offres auprès d’une sélection d’entreprises . Il aura ainsi la possibilité de comparer les devis ainsi obtenus avec ceux présentés par le syndic.

Le syndic doit solliciter plusieurs entreprises pour faire jouer la concurrence

Si les membres du conseil syndical n’ont pas la possibilité de participer au choix des entreprises ils peuvent en revanche exiger que plusieurs devis détaillés leur soit présentés.

Par devis détaillé il faut comprendre au minimum outre l’indication de la raison sociale et de l’adresse de l’entreprise des indications suffisamment précises sur la nature des travaux ou des prestations de services, les prix unitaires, les quantités fournies, le temps passé et le taux horaire, le prix total HT et TTC.

A l’exception des petits travaux (1000€ par exemple) pour lesquels l’assemblée générale a donné mandat au syndic pour contracter, mais après avis du conseil syndical, la loi sur la copropriété impose pour tous les travaux et services le vote en AG après mise en concurrence.

En cas de dépassement de prix prévu au contrat voté, seule l’assemblée générale a le pouvoir d’autoriser ces dépassements.

Pour une bonne gestion de la copropriété, le rôle du conseil syndical est déterminant. La loi lui donne des possibilités d’action. Il importe de s’en saisir et de ne pas rester le supplétif du syndic. Les intérêts des deux parties ne sont pas nécessairement les mêmes.