Le dépôt de garantie est une somme versée à l’entrée dans le logement, permettant de garantir toutes les obligations du locataire.
Le Délai de restitution à la fin du bail ? 1 mois ou 2 mois ?
A la sortie du logement, la restitution du dépôt de garantie intervient dans une durée d’un mois à compter de la remise des clés (Art. 22 al. 3 de la loi du 6 juillet 1989)
Il existe un deuxième délai d’une durée de deux mois. Ce deuxième délai doit être justifié. Il n’est possible que lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée (Art. 22 al. 4 de la loi du 6 juillet 1989).
Le bailleur peut déduire de ce dépôt toutes les sommes restantes dues (mais justifiées) par le locataire. Le créancier de l’obligation (l’ancien locataire) doit indiquer à son débiteur sa nouvelle adresse pour qu’il puisse lui remettre sa créance.
Dans un immeuble collectif, le propirétaire procède à un arrêté des comptes provisoire, et peut conserver une provision d’un montant maximum de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La restitution de cette provision doit avoir lieu dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Le délai de prescription, pour la demande de restitution est de 3 ans à compter de l’expiration des délais de 1 ou 2 mois (Art. 7-1 de la loi ALUR). Pour les immeubles collectifs, le délai commence à courir à partir du moment où l’ancien locataire a pris connaissance de la régularisation des charges (Civ. 3e, 9 novembre 2017, n°16-22.445).
Point de départ du délai : la Restitution des clés
La loi du 6 juillet 1989 prend comme point de départ du délai la date de restitution des clés.
La restitution des clés doit avoir été opérée entre les mains du bailleur ou d’une personne mandatée par ce dernier.
Attention ! :la simple remise des clés n’est pas suffisante lorsqu’un locataire n’a pas retiré ses meubles du bien loué. Il ne peut pas demander la restitution du dépôt de garantie (Civ. 3e, 5 fev. 2003, : RJDA 4/2003, n° 363). Il faut que le locataire restitue effectivement les lieux aux bailleurs pour obtenir le remboursement du dépôt de garantie (Civ. 3e, 21 nov. 1990, n°89-14.827).
C’est au locataire de rapporter la preuve qu’il a remis les clés ou du moins qu’il a tout mis en œuvre pour les restituer au bailleur (Civ. 3e, 4 juin 2014, n°13-15.675).
N’oubliez pas l’état des lieux de sortie obligatoire!
L’ état des lieux contradictoire soit établi lors de la restitution des clés. Si cet état des lieux n’a pas été établi, alors les locataires ne peuvent demander la restitution du dépôt de garantie (Civ. 3e, 1er avril 2003, n°00-22.340). Si un état des lieux de sortie contradictoire et amiable entre les parties n’est pas possible, un tiers pourra être mandaté, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
L’état des lieux de sortie doit être établi « en autant d’exemplaires que de parties » et il doit y avoir remise d’un exemplaire à chacune des parties (Art. 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
En outre, une fois cet état des lieux établi et la restitution des clés effective, il n’est pas possible en principe de revenir dans les lieux pour effectuer des travaux ou du nettoyage. L’état des lieux est définitif. C’est sur ce dernier qu’est établi le devis des travaux de réfection.
Pénalité de retard
Si la restitution du dépôt n’a pas eu lieu dans les délais prévus, alors ce dernier est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque mois de retard.
Cette majoration ne peut pas être obtenue si l’ancien locataire n’a pas transmis la nouvelle adresse de son nouveau domicile.
De plus, cette sanction n’a pas lieu si la rétention opérée par le bailleur a un motif légitime (Civ. 3e, 18 mars 1992, n°90-12.809).
Sommes à restituer
Le montant à restituer est celui correspondant au dépôt de garantie fourni lors de l’acception du logement. Si le dépôt de garantie n’a été que versé partiellement alors le bailleur ne doit restituer que les sommes qu’il a encaissées (Civ. 3e, 12 mars 2002, n°00-21.062).
Par ailleurs, ce montant ne doit pas faire l’objet d’une révision durant l’exécution du contrat de location.
Les déductions possibles
Le dépôt de garantie a pour but de « garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire ». Cette somme peut être utilisée pour arriérés de loyer ou de charges, mais aussi par des réparations locatives. Plus généralement, les retenues sur le dépôt résultent de la violation par le locataire de ses obligations.
Les sommes que le bailleur peut retenir, en vertu des obligations non exécutées du locataire, doivent être « dûment justifiées ». Le bailleur doit justifier ses retenues par l’apport de preuves. Les justifications doivent apparaître dans la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie (Civ. 3e, 16 juillet 1998 : RJDA oct. 1998, n° 1086).
Le bailleur doit justifier les dépenses de remise en état des lieux (CA Versailles, 1re ch., 14 nov. 1997 : Loyers et copr. 1998, comm. 206). Il doit opérer une compensation entre les frais engagés et le dépôt de garantie (Civ. 3e, 12 octobre 2010, n°09-70.448). Il ne peut retenir tout le dépôt de garantie que si celle-ci est inférieur aux sommes restantes dues. Auquel cas, une facturation supplémentaire, à la charge du locataire, pourra être appliquée.
Les sommes peuvent être facilement déduites si cette créance peut être chiffrée en vertu du contrat de location lui-même, comme cela est le cas pour les créances de loyers, par exemple. Pour les travaux de réfection, il sera nécessaire de passer par des professionnels pour obtenir des devis. Ces sommes ne pourront pas être déterminées arbitrairement par le bailleur. Il ne sera, néanmoins, pas nécessaire pour ce dernier d’effectivement réaliser lesdits travaux pour retenir les fonds.
Les créanciers de la restitution
En principe, le dépôt de garantie est remis dans les mains de celui qui a signé le bail, et par la suite dans celles de celui qui l’a versé quand ce dernier le réclame. Cela peut entrainer une difficulté lorsque le dépôt de garantie a été versé par un tiers ou lorsque le bail a été cédé ou transféré.
Le locataire peut obtenir la restitution du dépôt de garantie même si c’est un tiers qui l’a versé comme le Fonds de solidarité au logement.
Par ailleurs, dans le cas de la transmission du bail, qui doit être faite en accord avec le bailleur, le cédant demande en général qu’on lui rembourse son dépôt et le cédé le subrogera donc dans ses droits. Si le locataire décède, alors le dépôt devra être restitué à ses héritiers.
En outre, si le bail a été consenti par deux personnes, le dépôt de garantie devra être restitué à celui qui l’a versé, cela vaut également dans le cas des époux séparés de biens (sauf si les fonds ont été pris sur un compte commun). Pour les époux communs en biens, le dépôt de garantie pourra être restitué à l’un ou l’autre sans distinction.
Si l’un des deux locataires quitte le bien mais la location se poursuit, la restitution ne peut pas être demandée. En effet, le dépôt de garantie ne pourra être restitué que lors de la remise définitive des clés.
Qui restitue le dépôt de garantie ?
En principe, c’est au bailleur de restituer le dépôt de garantie. Néanmoins, des difficultés peuvent survenir pour certains cas.
Si le dépôt de garantie a été versé entre les mains d’un tiers mandaté par le bailleur, il n’en demeure pas moins que la restitution des sommes revient à ce dernier.
S’il y a eu un transfert de propriété, ce sera donc au nouveau bailleur de restituer le dépôt de garantie. Une convention contraire peut être prévue entre les parties au transfert, néanmoins, cette dernière n’aura effet qu’entre eux et non à l’encontre du locataire.
