C’est l’application du critère dit d’utilité.

La loi de 1965 distingue les charges générales (dépenses concernant l’administration, l’entretien et la conservation des parties communes) payées par tous les copropriétaires selon les mêmes règles et les charges induites par les services collectifs (ascenseurs, chaufferie…) susceptibles d’être payées selon des modalités différentes.

Le règlement de copropriété peut ainsi distinguer les parties communes générales des parties communes dites spéciales, affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires

Dans le cas des charges spéciales, le principe est que chaque copropriétaire, même s’il n’utilise pas un équipement commun,  doit néanmoins participer aux charges liées au fonctionnement et à l’entretien de ces équipements collectifs (ascenseurs, chaudières..) dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Cette participation est justifiée par la notion d’utilité de ces services à l’égard de chaque lot.

L’utilité que représente un service collectif ou un élément d’équipement commun doit s’entendre comme une utilité objective, c’est-à-dire comme potentielle à l’égard de chaque lot sans prendre en compte l’utilisation effective réalisée (cour d’appel de Versailles, 16 avril 1992). C’est donc le rattachement au lot qui prévaut. Peu importe que le copropriétaire utilise ou non l’équipement concerné.

La jurisprudence est constante. Le fait pour un copropriétaire de renoncer à l’utilisation d’un équipement ne l’exonère nullement de participer aux charges afférentes (Cour de cassation du 26 octobre 1983).

Même s’il se désolidarise du système de chauffage le copropriétaire doit continuer de participer aux charges qui en découlent alors même qu’il n’a plus la faculté d’utiliser cet équipement (Cour de cassation du 26 octobre 1983).

De même, dès lors que son utilisation demeure possible, peu importe que l’équipement ne présente aucun intérêt objectif en raison de la configuration des lieux,

Les juges ont ainsi considéré (cour d’appel de Paris, 17 décembre 1982) qu’un copropriétaire devait supporter des charges d’ascenseurs dans la mesure où il n’y avait aucun obstacle matériel ou juridique à son utilisation, quand bien même cet élément n’en assure pas la desserte directe ou n’en constitue ni le seul accès, ni l’accès le plus commode, le plus rapide ou le plus court.

Allant plus loin les juges ont considéré qu’un copropriétaire qui ne bénéficie pourtant pas d’un équipement peut être contraint de participer financièrement à son fonctionnement et son entretien. C’est le cas du lot non raccordé au système de chauffage central : il suffit que le raccordement soit possible pour que les charges soient effectivement dues (Cour de cassation 13 avril 1988). En revanche, la participation aux charges n’est pas retenue si les travaux de raccordement sont importants et doivent être entrepris aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur des locaux privatifs (cour d’appel de Versailles, 2 juin 1998).

Toutefois, s’agissant du calcul de la part de chaque copropriétaire, on ne peut imputer une grille de charges d’ascenseur identique pour tous les lots d’un immeuble, laquelle serait alors contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. En application du critère d‘utilité il faut tenir compte du nombre de pièces principales des lots desservis et d’un coefficient d’étage prenant en compte la diminution de la fatigue par les copropriétaires et le gain de temps que leur procure l’ascenseur (cour d’appel de Paris, 10 février 2000)

A noter que la cage d’escalier n’est pas un élément d’équipement au même titre qu’un ascenseur ou une chaufferie commune, mais fait partie du gros œuvre de l’immeuble. Les juges considèrent donc que les travaux d’entretien ou de réfection des escaliers constituent des charges générales (Cour de cassation du 12 janvier 1982). Les copropriétaires occupant le rez de chaussée doivent en conséquence, puisqu’il s’agit de travaux portant sur éléments du bâti, participer aux frais afférents à l’escalier (cour d’appel de Paris, 9 mars 2006). 

Au fil du temps les règles se sont complexifiées et il n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Aussi, si vous avez une interrogation sur les modalités de répartition des charges , n’hésitez pas à consulter.

L’association CLCV de la métropole de Rennes pourra vous aider à y voir plus clair (coproclcv35@yahoo.com).