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Le syndic a l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée le vote de mise en place d’un plan pluriannuel de travaux sur 10 ans

La loi du 10 juillet 1965 (art. 14-2), dans sa rédaction issue de la loi climat de 2021, impose la mise au vote en assemblée générale des copropriétaires d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT). L’obligation vise les immeubles de plus de 15 ans à usage total ou partiel d’habitation et le plan doit être actualisé tous les 10 ans. Le syndic doit inscrire cette question à l’ordre du jour.S’il ne le fait pas contrairement à ce que lui impose l’article 14-2 de la loi, il engagerait sa responsabilité. En revanche, sa responsabilité ne devrait pas être mise en cause si les copropriétaires refusent de voter les travaux

Mais, le vote de la réalisation d’un PPT n’est pas une obligation de la loi

Dans le cas d’un vote de refus de mise en place d’un PPT, quelles en sont les conséquences ?

1° Conséquence au plan règlementaire

En cas de problèmes de sécurité ou d’insalubrité, l’autorité administrative (le maire ou le préfet) peut demander la transmission du PPT dans un délai d’un mois pour vérifier que les travaux programmés permettent bien de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants A défaut, l’autorité administrative peut décider d’intervenir à la place du syndicat des copropriétaires, pour faire réaliser un PPT. Le syndicat des copropriétaires aurait alors à   supporter les coûts associés (article 171 – LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021).

Les collectivités n’intervenant que sur les immeubles les plus dégradés où des travaux sont effectivement indispensables ce risque est toutefois à relativiser.

2° Conséquences sur le plan économique

• Pour le vendeur

Lors de la vente d’un appartement, en application de l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation le notaire demande la communication du PPT qui doit être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. A défaut, la vente ne sera en principe pas bloquée. Le notaire se contentera vraisemblablement de constater l’absence de ces documents. Mais, dans certains cas ce manquement à l’obligation d’information pourrait toutefois être sanctionnée par la nullité de la vente si elle est suffisamment grave ou par une demande de réparation.

Par ailleurs, l’acheteur constatant cette lacune peut être incité à négocier une baisse de prix car, sans PPT, l’acheteur ne connaissant pas les prévisions de travaux et par voie de conséquence l’état de l’immeuble n’a pas de visibilité et ne sait pas quels seront les coûts d’entretien et de rénovation à supporter à l’avenir.

Et, surtout les banques pourraient exiger, en cas de demande de crédit de disposer du PPT afin de voir quelles seront les charges futures de l’acheteur.

• Pour la copropriété

Dans l’état actuel des textes, il semble difficile, sous réserve de l’interprétation des tribunaux, qu’un copropriétaire puisse engager avec succès la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour ne pas avoir voté le projet de plan ou pour ne pas avoir voté de travaux d’exécution du plan.

En revanche, il peut toujours invoquer la responsabilité du syndicat au titre de sa mission d’administration et d’entretien des parties communes. En effet, le syndicat (art. 14 de la loi de 1965) est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Si les parties communes occasionnent un risque pour la sécurité des personnes et des biens, la responsabilité du syndicat est engagée (Cass. Civ. 3e, 3 déc. 2020, n° 19-12871 imposant des travaux de renforcement d’une poutre maîtresse et des solives et un étaiement provisoire).

La Cour de cassation a considéré que « le caractère définitif d’une décision d’assemblée générale ayant refusé l’exécution de travaux sollicités par un copropriétaire ne prive pas celui-ci du droit de demander réparation des dommages qu’il estime causés par les manquements du syndicat des copropriétaires aux obligations légales lui incombant en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 » (Civ. 3e, 30 sept. 2014, n° 13-20563).

Par analogie, on peut poursuivre le raisonnement en estimant que le syndicat n’engagerait pas sa responsabilité en refusant de voter un projet de plan pluriannuel de travaux, mais qu’il engagerait sa responsabilité si les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble n’étaient pas votés.

Les copropriétaires ont un intérêt économique à voter un PPT

S’il n’y a pas d’obligation légale pour une copropriété à engager la démarche d’élaboration d’un PPT, les copropriétaires ont néanmoins un intérêt économique à voter cette résolution.

Il est inutile d’attendre une évolution des textes. Les pouvoirs publics, au contraire, devraient accentuer la pression autour des copropriétaires pour procéder à la réalisation des travaux d’entretien et d’économie d’énergie.

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